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宝龙商业赴港IPO被疑为母公司宝龙地产融资输血 物业投诉不断回款率持续下滑

2019-09-11 06:59:00 来源:

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  近期,宝龙地产宣布将旗下宝龙商业管理控股有限公司(简称“宝龙商业”)分拆赴港申请独立上市。

  宝龙商业成立于2019年3月25日,8月20日正式在港交所披露上市申请书。也就是说,宝龙地产从分拆部分资产成立宝龙商业到正式披露上市仅用了5个月时间。宝龙地产总裁许华芳在2019年中期业绩沟通会上表示:“希望宝龙商业上市越快越好。”

  谈及宝龙商业火速上市时,有专家告诉中国网财经记者:“不排除宝龙地产此拓展融资渠道解决资金问题的可能。”不过,许芳华否认了该观点,他强调:“想通过分拆及市场化,让该业务能独立成长。”

  在管及合约建筑面积行业内偏低

  公开资料显示,宝龙商业主要从事商业运营服务和物业管理服务。

  2016-2018年和2019年1-4月,宝龙商业实现营业收入分别为7.53亿元、9.73亿元、12亿元和5亿元,实现纯利分别为0.63亿元、0.79亿元、1.33亿元和0.55亿元。其中,商业运营及管理服务的收入分别为4.82亿元、5.64亿元、7.2亿元和3.08亿元,占公司总收入的比例均在70%以上;物业租赁服务的收入分别为0.75亿元、1.58亿元、2.08亿元和0.79亿元。

  目前,宝龙商业主要业务集中在长三角地区。招股书显示,2016-2018年及2019年1-4月,宝龙商业在长三角所得的收入占总收入的比例分别为48.7%、59.3%、60.3%和62.21%。宝龙商业表示,长三角的监管及经济不利发展均可能抑制服务需求及价格,从而对公司业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

  据招股书披露,宝龙商业近年来不管是在管建筑面积还是合约建筑面积均在增长。2016-2018年末及2019年4月底,宝龙商业总在管建筑面积为分别为1440万平方米、1515万平方米、1607万平方米和1620万平方米,总合约建筑面积分别为1562万平方米、1793万平方米、2121万平方米和2355万平方米。

  不过,与同行业公司相比,宝龙商业的上述两个指标表现并不算出色。以2019年6月提交上市申请的保利物业为例,该公司2018年底在管建筑面积和合约建筑面积分别为1.91亿平方米和3.62亿平方米。2018年上市的碧桂园服务绿城服务新城悦服务的在管建筑面积均已过亿,其中碧桂园服务的合约管理面积超过5亿平方米。

  宝龙商业还在招股书中披露了2018年在管建筑面积排名前五的商业运营服务公司的市场份额,其中宝龙商业位居第4,市场份额为0.8%,前三名的市场份额分别为6.6%、1.2%和0.9%。

  资产负债率近90%直逼高杠杆房企

  宝龙地产为何将宝龙商业拆分单独上市?在今年中期业绩会上,宝龙地产相关负责人表示,“商业公司宝龙做了很多年,到了比较独立成长的阶段,分拆出来可以让团队品牌能在市场上独立发展。而且某种程度来讲,除了做自身项目以外,还有做轻资产,未来市场化是有发展空间。”

  不过,有专家在接受中国网财经记者采访时指出:“不排除宝龙借此拓展融资渠道,解决资金问题的可能。”宝龙地产相关负责人也在中期业绩会上承认,宝龙商业分拆之后,会让宝龙地产财务指标有所改善。

  截至2019年6月底,宝龙地产总负债金额为1081.7亿元,与2018年底相比增加近90亿元,资产负债率为76.09%。其中,一年内到期的借款约为125.41亿元,对外担保金额为211.89亿元,而公司在手现金为166.08亿元,其中还有19.19亿元受限制。

  宝龙商业方面,2016-2018年末及2019年4月底,资产负债率分别为99.1%、94.5%、89.4%和86.6%,不仅超过了宝龙地产的负债水平,更是直逼高杠杆模式房企。此外,宝龙商业的流动比率长期低于1倍,直到2019年4月才上升为1.21倍。

  此外,上述各报告期末,宝龙商业的总负债分别为19.46亿元、16.52亿元、19.48亿元和18.41亿元,其中流动负债分别为15.02亿元、12.02亿元、15.97亿元和14.53亿元。而在流动负债中,贸易及其他应付款、借贷两科目占了多数。宝龙商业招股书解释称,获取银行借贷时,我们是宝龙集团的一部分,并未有任何分拆计划,根据当时宝龙集团内的整体资本管理,考虑到我们具备的财务资源,由我们获取该等银行借贷较为合适。

  今年前4月物业管理费收款率不足60%

  宝龙商业还在招股书中提到了未能发现并防止雇员、第三方分包商或第三方作出欺诈、疏忽或其他不当行为有关的风险、以及牵涉法律纠纷带来的信誉损害等风险。

  中国网财经记者在多个第三方互动平台发现,有关宝龙商业旗下物业公司的投诉不在少数。在百度贴吧中,上海曹路宝龙城市广场一期多名业主投诉,上海宝龙物业管理有限公司曹路分公司管理方面存在诸多问题,比如威胁、逼迫业主签订新的物业协议,对不愿意签新的物业协议的业主威胁不让入场装修,断水断电、锁门;新的物业费协议中,物业费上涨近一倍;搭盖很多违章建筑,私自出租牟利等。

  在新浪微博上,有杭州下沙宝龙公寓的业主发表图文,称该项目存在垃圾长期不清理、楼道卫生长期脏乱、雨天外墙渗水、客梯故障拖延维修等问题。据了解,该项目物业是由宝龙旗下物业公司—泰安宝龙物业管理有限公司进行统一管理。

  天眼查显示,宝龙旗下的上海宝龙物业管理有限公司、山东宝龙商业物业管理有限公司、太仓宝华物业管理有限公司还卷入多起法律诉讼,案由包括物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、劳动合同纠纷等多个方面;而新乡宝龙商业物业管理有限公司除了被多次告上法庭外,还曾因违法违规行为被当地公安消防支队处罚。

  或许是由于服务待改善导致部分业主不愿缴付服务费,也可能是各个项目的缴费时间不一致,宝龙商业物业管理费收款率有所下降。招股书显示,2019年1-4月,宝龙商业物业管理费收款率的58.7%,而2016-2018年分别为83%、85.4%和81%。

(文章来源:中国网财经)


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