ID:1
加载中 ...
首页 > 股票 > 新股专栏 > 正文

景业名邦赴港IPO 资产负债率三年连超90%现金流趋紧

2019-09-10 13:56:00 来源:

  运营成本的提升引发经营性现金流趋紧,这可能导致景业名邦较难通过银行贷款为其土地收购及未来房地产开发获得足够资金

  近期,景业名邦集团控股有限公司(下称景业名邦)向港交所递交上市申请资料,星展银行(DBS)为其独家保荐人

  景业名邦成立于2013年,作为物业开发商、运营商及物业管理服务供应商,该集团主要于广东省及海南省供应住宅物业,并于广东省、海南省、云南省及湖南省开发土地资源。目前,景业名邦在全国共拥有30个物业项目,包括6个已竣工项目、6个在建项目、18个持作未来发展的项目,建筑面积合共约为300万平方米。

  受益于中国房地产市场高速增长,景业名邦近年来业绩快速提升。不过《投资时报》研究员查阅招股书注意到,该公司运营成本亦有所提升,且引发经营性现金流趋紧状况,这有可能导致景业名邦较难通过银行贷款为其土地收购及未来房地产开发获得足够资金。

  景业名邦综合收益表

  数据来源:景业名邦招股书

  利率走高风险暗藏

  受益于中国经济、国内投资及消费增长,中国房地产市场近年来一直保持高速增长。公开资料显示,房地产开发项目由2013年的8.60万亿元(人民币,下同)增加至2018年的12.03万亿元,复合增长率约为6.9%。住宅业务投资由2013年的约5.90万亿增加至2018年的8.52万亿,复合增长率达到7.6%。商业物业投资则由2013年的约1.19万亿元,增加至2018年的1.42万亿元,复合年增长率约为3.5%。

  行业整体走强带动了景业名邦的业绩快速提升。

  招股书显示,2016年至2018年度(下称报告期),景业名邦分别实现收益6.41亿元、8.38亿元和13.29亿元,同期净利润分别为0.85亿元、0.86亿元和3.82亿元。

  然而,《投资时报》研究员注意到,景业名邦旗下虽然包括“物业开发与销售”“酒店运营”“商业物业投资”“物业管理”等业务,但其营收来源仍较为单一,主要来自物业开发及销售业务,而酒店运营、物业管理业务均有亏损

  招股书显示,景业名邦旗下酒店运营业务于2017年度录得亏损1889.2万元,物业管理业务则是连续三年亏损,累计超过212.7万元。

  对此,景业名邦解释称,其酒店营运分部2017年亏损,主要是因为位于从化的卓思道温泉度假酒店开业,而2018年助平均房价和入住率的抬升,该酒店的业务回暖,毛利也逐渐增加。

  纵然业务有所亏损,但并不影响景业名邦毛利率的一路走高。招股书显示,报告期内,景业名邦毛利分别为1.64亿元、2.70亿元及5.13亿元,同期毛利率分别为25.7%、32.2%和38.6%。

  对此,景业名邦在招股书中解释称,毛利率提升系土地成本低廉所致。招股书显示,景业名邦主要通过参与政府机关举办的公开招标、拍卖及挂牌出让,及收购符合其甄选标准的持有土地公司的股权获得土地储备。

  报告期内景业名邦获取土地的成本分别为1.22亿元、1.19亿元以及1.89亿元,仅占相对应时期已售物业成本的26.4%、23.9%以及25.6%。

  不过,随着房地产进入红海市场,身处于竞争如此激烈的市场之中,该公司能否长期保持低廉的拿地成本?景业名邦相关人士向《投资时报》表示,集团善于以灵活的手段、不同方式提高公司以相宜成本收购合适土地的机会,以取得更高的毛利率。

  资产负债率居高不下

  随着业务的拓展,公司运营资金的需求也进一步提升。为了提供运营资金,景业名邦维持了相当高的借款水平。

  招股书显示,报告期内,景业名邦的总借款额分别为7.33亿元、11.26亿元及7.58亿元,同期净负债率分别为614.4%、194.1%和42%。

  对于净负债率的快速下降,景业名邦在招股书中解释称,净负债率在2017年减少系该财政年度产生年度溢利0.87亿元及非控股权益注资1.76亿元导致总权益增加所致;而2018年减少,系银行借款减少3.64亿元及年度溢利3.82亿元致总权益增加所致。

  不过《投资时报》研究员注意到,景业名邦资产负债率仍然偏高。报告期内,该公司资产负债率分别为97.07%、91.79%及90.12%,这在地产行业并非低水平。对此,景业名邦表示,集团将积极挺高运营效率,继续秉持审慎的内部财务政策,并谨慎管理经营开支。

  经营性现金流进一步趋紧

  对于房地产这个资金密集型的行业来讲,现金流的重要性不言而喻。不过,这也是景业名邦在业务拓展之中遇到的最为头疼的问题。物业开发施工期间大量资金的投入,致使景业名邦经营性现金流进一步趋紧。

  招股书显示,2016年该公司经营活动净现金流为2.33亿元,但2017年和2018年其经营活动净现金流为净流出状态,分别为2.71亿元、2.1亿元。

  《投资时报》研究员注意到,景业名邦经营活动产生的现金流入主要来源于收取物业销售所得款项、酒店、运营、租金收入及物业管理服务费,而经营活动所用现金流出主要用于收购土地、建造物业及其他运营成本。

  景业名邦在招股书中表示,经营活动的负现金流量状况可能会影响其进行必要资本支出的能力、限制其运营的灵活性,并对公司扩展业务及提升流动资金的能力造成不利影响。若不能有足够的净现金流量为公司未来流动资金提供资金、支付其应付贸易账款并在到期时偿还债务,景业名邦可能需要大幅增加外部借款或获得外部融资,而外部融资的额度高低也会最终影响公司的经营业绩。

  与雅居乐“关系深厚”

  有意思的是,招股书显示,该公司控股股东陈思铭的父亲系雅居乐副主席陈卓贤,此外,公司多位高管也曾任职雅居乐。比如,董事会副主席兼执行董事刘华锡,曾任雅居乐集团副总裁;执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦,为前雅居乐财务经理、审计监督中心经理;副总裁谭玉杏、蓝炽源,以及薛双有及吴新平几位执行董事,亦有雅居乐任职经历。

  由此,景业名邦也一直被外界视为与雅居乐“关系深厚”。对此,景业名邦向《投资时报》表示,该公司与雅居乐是两家完全独立运营的企业,股权上并无关联,但不排除未来有合作的机会。此外,该公司亦不时会与独立第三方合作收购土地及开发房地产项目,包括广州万科置业有限公司等。

(文章来源:投资时报)


温馨提示:肌市有风险,入行需谨慎!
郑重声明:18投资网发布此信息的目的在于传播更多信息,与本站立场无关。

“第一财星 - 投资理财平台”的新闻页面文章、图片、音频、视频等稿件均为自媒体人、第三方机构发布或转载。如稿件涉及版权等问题,请与

我们联系删除或处理,客服邮箱8185628&qq.com,稿件内容仅为传递更多信息之目的,不代表本网观点,亦不代表本网站赞同

其观点或证实其内容的真实性。

  • 声音提醒
  • 60秒后自动更新
  • 【国泰君安:MLF超额续作 央行操作思路或已发生切换】国泰君安指出,MLF操作落地,市场反应表明对央行操作存在预期的差异。下一阶段政策猜想:降准空间受限,降息周期启动,央行会更多依赖利率工具和锁长放短操作。当前,利率曲线相对陡峭化,显示当前市场的主要关切点并非资金面,2020年初的经济开门红和猪通胀才是主要矛盾。不过有一点可以确认,一旦市场所担心的年初这些利空不及已经被上修过的预期或者接近利空出尽时,只要资金面仍然维持偏宽松的态势并形成较为稳定的预期,市场大概率会出现抢跑。

    15:31
  • 【海通国际:明年港股将继续上涨 预期恒生指数明年有一至两成升幅】海通国际发布2020年港股投资策略。海通国际投资策略执行董事梁冠业表示,预期明年港股温和上涨,但波动性仍然较大。梁冠业认为,支持明年港股上涨的有三大因素:低估值、内地公司盈利增长、资金从美国回流。他预期恒生指数明年有一至两成升幅。

    15:11
  • 【华安证券2020年度策略:大盘看到3500点 消费成长将贯穿全年】12月6日,华安证券召开2020年度策略会。华安证券首席策略分析师张权表示,A股指数在2020年仍有向上空间,预计上证指数可看到3500点。张权认为,从行业配置来看,预计成长、消费股投资将贯穿于2020年全年,而配置重点是科技、金融、地产、基建、汽车、轻工及商贸零售行业。他认为,行业分化、风格分化、个股分化、估值分化等存量经济特征将在2020年继续演绎,建议投资者把握明年二季度周期股脉冲性机会。

    14:33
  • 【统计局:2019年豆类播种面积增加 其中大豆大幅增加】2019年,全国豆类播种面积1.66亿亩,比上年增加1332万亩,增长8.7%。其中,大豆播种面积1.40亿亩,比上年增加1382万亩,增长10.9%。辽宁、吉林、黑龙江、内蒙古“三省一区”大豆面积增加量占全国增加量的9成以上,尤其是黑龙江省大豆面积增加1068万亩,占全国增加量的77.3%。

    11:35
  • 【统计局:2019年全国粮食产量再创新高】国家统计局公布的全国粮食生产数据显示,2019年全国粮食总产量66384万吨(13277亿斤),比2018年增加594万吨(119亿斤),增长0.9%,创历史最高水平。2019年,全国粮食生产喜获丰收,有利于巩固农业农村良好发展形势,有利于充分发挥“三农”压舱石作用,稳定市场,稳定经济,为有效应对各种风险挑战赢得主动权和确保经济持续健康发展奠定了良好基础。

    11:34
  • 统计局:2019年大豆产量362亿斤,比上年增增长13.3%。

    11:30
  • 【今年美科技业CEO离职数量创下历史新高】根据人力资源公司Challenger的数据,今年美科技业CEO离职数量创下历史新高,前10月已有181位CEO离职,超2006年全年163人的历史纪录。 这一数字较去年同期增加了46%,比去年全年的152位增加了19%。离职的不仅仅是CEO们,今年前11月,美科技业共宣布63447人的裁员计划,是去年同期近5倍。

    11:25
  • 【瑞信:将MSCI(除日本外)亚洲指数2020年底目标点位设为690,意味着较周四收盘上涨6.7%】瑞信报告称,韩国股市评级为首选增持,泰国股市为最大减持。由于贸易条件改善,瑞信将印尼股市评级从平配上调为增持。因估值原因,将中国台湾股市评级从增持下调为平配。

    11:19
  • 【央行本周通过MLF净投放1125亿元】央行本周(12月2日-12月6日)开展中期借贷便利(MLF)操作3000亿元,期内有1875亿元MLF到期。本周央行连续暂停逆回购操作,无逆回购到期。

    10:33
  • 新西兰联储副主席Bascand: 经济看起来接近转折点。

    10:11
  • 【央行今日超量续作本月首笔MLF到期 净投放1125亿元】央行今日公告称,进行了3000亿元的MLF,利率持稳于3.25%;同日无逆回购操作,为连续13日暂停。12月将有两笔MLF到期,除今日的1875亿元外,12月14日还将有2860亿元到期,因适逢周末,将顺延至16日(周一)到期。

    10:04
  • 【天风国际:iPhone明后两年增长强劲 5G、光学相关行业最受益】《天风国际郭明錤发布研报指出,iPhone未来2年增长强劲,产业链为2020年电子业投资核心。 受益于5G升级、新外观设计与更佳产品组合,预期iPhone出货量在2020与2021年分别增长约6%与8%,至2.05亿–2.1亿与2.2亿–2.5亿部,供货商普遍可望显著受益。其中,5G相关与光学行业在未来2年内将有最显著增长。Apple将在1H20与1H21发布新款iPhone,有利于供货商业绩淡季不淡。

    08:21
  • 【深圳楼市迎暖冬 成交飙升卖家违约抬头】临近年末,深圳楼市表现抢眼。豪宅认定标准调整后二手房市场频现反价,成交大增;新房发售重现“日光盘”,市场出现明显的“暖冬”特征。与之形成鲜明对比,北京、上海和广州等一线城市的房地产市场已寒风来袭。 现在的行情,让许多深圳置业者想起2015年。不过,“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策导向屡屡被强调,深圳市政府进行“二次房改”,握在手里的保障型住房和“限价”的土地,成为稳定市场的筹码。

    08:18
  • 【12月起快运企业集体涨价】一周内,安能、百世快运、壹米滴答、优速、中通快运、韵达快运等10余家快运企业相继宣布在12月涨价。对此,快递专家认为跟风涨价并不可取,部分企业过于乐观估计了当前的行业形势、竞争形势。(北京商报)

    08:00
  • 【火币集团创始人李林:海南区块链发展可引入打造更多应用场景】火币集团创始李林表示,下一步,火币中国将从多方面考虑与海南省政府、海南自贸区(港)区块链试验区继续加强合作。一是深度参与“链上海南”,进一步夯实行业基础;二是积极探索海南全域旅游领域里新的合作机会。三是在基于海南良好产业政策基础,积极探索让更多产业落地海南,扎根海南。(海南日报)

    07:58